Hipoteka odwrócona – porady prawne

Na polskim rynku pojawiła się hipoteka odwrócona - nowa usługa przeznaczona dla Seniorów posiadających dom lub mieszkanie. Cieszy się ona sporym zainteresowaniem osób starszych, jednak mają oni wątpliwości natury prawnej. Z tego względu zdecydowaliśmy się zasięgnąć porady eksperta - prawnika, który udzielił odpowiedzi na pytania związane z tą usługą. Jak opodatkowana jest hipoteka odwrócona? Czy Senior może być pewien, że co miesiąc otrzyma rentę od instytucji, z którą zawarta została umowa? Na pytania odpowiada Małgorzata Rosińska, prawnik Funduszu Hipotecznego DOM, który oferuje hipotekę odwróconą.

Jak opodatkowane są świadczenia, które otrzymam od Funduszu?

Jak wskazują interpretacje organów podatkowych świadczenia pieniężne otrzymywane przez Seniorów w ramach odwróconej hipoteki, tj. umowy o dożywocie czy odpłatnej renty stanowią formę zapłaty za tę nieruchomość.

Zgodnie z przepisami, jeżeli Senior zbywa nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym prawo to nabył, wówczas zobowiązany jest do zapłaty podatku dochodowego. Wysokość podatku uzależniona jest od daty nabycia nieruchomości przez Seniora i stanowi 10% przychodu, jeżeli nabycie nastąpiło przed 01 stycznia 2007 roku, albo 19% dochodu, w przypadku nabycia po tej dacie.

Kiedy nie trzeba płacić podatku?

Senior nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, jeżeli zbywa nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym je nabył. Zwolnione z podatku jest również zbycie nieruchomości nabytych przez Seniorów przed 01 stycznia 2007 roku w drodze spadku czy darowizny.

Ponadto, w przypadku nabycia nieruchomości w latach 01.01.2007 r. - 31.12.2008 r. Senior może skorzystać z tzw. „ulgi meldunkowej" (obowiązek zameldowania w zbywanym lokalu przez co najmniej 12 miesięcy) i w konsekwencji też nie zapłaci podatku.

Czy mogę być pewien, że rentę otrzymam od Funduszu każdego miesiąca i, że kwota ta nie ulegnie zmniejszeniu?

Usługa oferowana przez Fundusz jest w pełni bezpieczna, w szczególności Spółka gwarantuje Klientom, że co miesiąc, w terminie wskazanym w akcie notarialnym, uzyskają oni świadczenia pieniężne.

W każdej umowie zawieranej z Seniorami, Fundusz zobowiązuje się, iż w przypadku zwłoki z zapłatą renty trwającej dłużej niż 31 dni, na żądanie Klienta, umowa zostanie rozwiązana. W konsekwencji zaś prawo własności lokalu wróci do Seniora.

Dodatkowo w akcie notarialnym obejmującym umowę o dożywocie lub renty odpłatnej Fundusz składa oświadczenie, iż w zakresie zapłaty comiesięcznych świadczeń, w kwocie uzgodnionej z Klientem, poddaje się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce oznacza to, że w przypadku zwłoki Spółki w wypłacie renty, Senior może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu tzw. klauzuli wykonalności (zgodnie z przepisami sąd nadaje taką klauzulę niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni), po czym zwraca się bezpośrednio do komornika, aby ten wyegzekwował należne mu pieniądze. Jest to najprostszy i najszybszy sposób dochodzenia roszczeń.

Co istotne w akcie notarialnym Fundusz gwarantuje Seniorowi wypłatę co miesiąc określonej kwoty pieniężnej. Kwota ta nie może ulec zmniejszeniu. Jak stanowią przepisy kodeksu cywilnego zmiana umowy zawartej w formie aktu notarialnego musi być dokonana w takiej samej formie. W praktyce na taką zmianę zgodę musiałby wyrazić Senior. Kwota renty może jednak wzrastać, podlega ona bowiem okresowej waloryzacji.

Warto zwrócić uwagę, iż jeżeli umowę z Funduszem podpisuje kilka osób, np. małżeństwo Fundusz zapewnia, że ustalona w umowie kwota renty w przypadku śmierci którejkolwiek z tych osób nie ulegnie zmniejszeniu.