Patrząc przez okno na spadający śnieg część osób ucieszy myśl o rozpoczynającej się zimie. Innych widok ten zmartwi i w duchu zaczną narzekać na utrudnienia jej towarzyszące np. wydłużony czas dojazdu do pracy. Zarządcy i administratorzy budynków natomiast zaczną podwijać rękawy i skrupulatnie planować prace porządkowe polegające na ułatwieniu życia i zapewnieniu bezpieczeństwa mieszkańcom. Troska o zdrowie i komfort lokatorów jest nie tylko przywilejem, ale również obowiązkiem zarządców.
Zakres obowiązków właścicieli nieruchomości określają ustawy: z dnia 7 lipca 1994 r[i] Prawo budowlane oraz z dnia 13 września 1996r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach[ii]. W Art. 61 ust. 2 pierwszej z wymienionych czytamy m.in. że to właściciel lub zarządca jest zobowiązany do zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu „[…] w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury…” takich jak m.in. intensywne opady atmosferyczne, kiedy występuje ryzyko uszkodzenia obiektu lub zagrożenie życia lub ludzi.
Druga z nich natomiast mówi wprost (w art. 5 ust. 1 pkt. 4) o utrzymaniu obiektu w czystości i porządku polegającym na „uprzątnięciu błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości”. Ustawa nakłada obowiązek czyszczenia chodników bezpośrednio przylegającego do posesji na właściciela nieruchomości. Wyjątek stanowi sytuacja, kiedy na chodniku dopuszczany jest płatny postój lub parkowanie „pojazdów samochodowych”.
„Mówiąc o uprzątnięciu składników, nieodłącznie towarzyszących zimie czyli śniegu, błota i lodu nie mamy na myśli jedynie odśnieżania chodników i posypania ich żwirem lub, choć ostatnio coraz rzadziej, solą. Obowiązki porządkowe dotyczą również takich elementów obiektu jak jego dach czy elewacja. Zimą szczególnie narażone są one na uszkodzenia. Zalegający na dachu lub przylepiony do elewacji śnieg i zwisające z niego lodowe sople mogą ponadto stworzyć zagrożenie dla mieszkańców i osób znajdujących się w bezpośrednim pobliżu budynku” – tłumaczy Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus.
Niewykonanie obowiązku odśnieżania chodnika podlega karze grzywny do 1500 zł lub karze nagany z art. 117 Kodeksu wykroczeń. W przypadku zaniedbań w odśnieżaniu dachu może zostać wymierzona kara grzywny w wysokości od 20 do 5000 zł z art. 24 Kodeksu wykroczeń. Ponadto osoba poszkodowana w wyniku zaniedbań w odśnieżaniu może dochodzić winy osoby lub podmiotu odpowiedzialnego za odśnieżanie na mocy art. 415 Kodeksu cywilnego. W skrajnych sytuacjach może to skutkować wypłacaniem rent poszkodowanej osobie.
Najczęściej w przypadku wielorodzinnych obiektów mieszkalnych, w których rolę właściciela pełni wspólnota, zadanie usunięcia śniegu, lodu i błota pośniegowego przeniesione zostają na zarządcę sprawującego opiekę nad obiektem. Jest to jedna z zalet kompleksowej obsługi płynącej ze współpracy z profesjonalną firmy zarządczą. W dobie powszechnego braku czasu to dodatkowy komfort dla wspólnoty, która niejednokrotnie pozbywa się jednocześnie odpowiedzialności za ewentualne szkody spowodowane nienależytym uprzątnięciem terenu wokół budynku.
Zamiatanie chodników i posypywanie ich dla zminimalizowania ryzyka poślizgnięcia oraz usuwanie śniegu i lodu z dachów i elewacji firmy zarządcze często zlecają podmiotom specjalizującym się w tym zakresie. Bywa, że już na kilka miesięcy przed zimą zaplanowane są konkretne działania. W tej sytuacji w umowie z podwykonawcą zawarta jest również odpowiednia klauzula o przeniesieniu na niego odpowiedzialności za szkody wynikające ze źle wykonanej pracy.
„Firmy zarządzające nieruchomościami przygotowania do kolejnej zimy rozpoczynają tak naprawdę w momencie nadejścia wiosny. Warto z dużym wyprzedzeniem określić przyszłe działania i mieć odpowiednich ludzi pod telefonem. Często zdarza się, że odśnieżaniem chodników wokół obiektu zajmują się na bieżąco firmy sprzątające, które współpracują z zarządcą w ramach usługi całorocznej. Jest to dodatkowa oszczędność, ponieważ wspólnota nie jest zmuszona do ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z usługą sezonową. Sytuacja różni się trochę w przypadku dachów i elewacji. To zadanie zlecane jest profesjonalnym firmom, które są w stanie odpowiednio zabezpieczyć teren, posiadają doświadczenie, przeszkoloną kadrę, sprzęt i polisy ubezpieczeniowe.
*1 Źródło: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940890414/U/D19940414Lj.pdf [Sejm.gov.pl]
*2 Źródło: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19961320622/U/D19960622Lj.pdf [Sejm.gov.pl]